Развод и раздел — это два разных процесса
Самое частое заблуждение — что наличие ипотеки мешает развестись или что развод обязательно решает судьбу квартиры. Это не так:
- Развод — это расторжение брака по ст. 16-25 СК. Он не затрагивает имущество, кредитный договор и обязательства перед банком. После развода квартира и долг остаются в том же юридическом статусе, что и до;
- Раздел имущества — это самостоятельное гражданское дело по ст. 38-39 СК. Может проводиться в браке, при разводе или после развода (в течение 3 лет с момента нарушения права — п. 7 ст. 38 СК).
По п. 3 ст. 24 СК если раздел имущества затрагивает интересы третьих лиц (а банк по ипотеке — именно такое третье лицо), суд вправе выделить требование о разделе в отдельное производство, чтобы не задерживать сам развод. На практике это очень частая практика: брак расторгают, а ипотечную квартиру делят отдельным процессом.
Что с долгом
По п. 3 ст. 39 СК РФ общие долги супругов при разделе общего имущества распределяются пропорционально присуждённым долям. Если квартира делится пополам, то и остаток ипотечного долга — пополам.
Но здесь важное «но»: кредитный договор продолжает действовать в том виде, в котором был подписан. Если оба супруга — созаёмщики (а это типичная ипотечная схема), банк вправе требовать платежи с обоих солидарно (ст. 322-323 ГК). Раздел между супругами банк не связывает. То есть:
- Перед банком каждый созаёмщик отвечает в полном объёме за весь остаток долга. Банк может списать всю сумму с любого из бывших супругов;
- Между собой бывшие супруги могут разделить долг пропорционально долям через суд или соглашение. Один платит часть, второй — часть. Но если один не платит, банк взыскивает с второго — а тот уже взыскивает регрессом с первого.
Согласие банка
Часто этот вопрос понимают неверно. По устойчивой позиции Верховного Суда РФ:
- Согласие банка на сам раздел квартиры НЕ требуется. Раздел не прекращает залог — бывшие супруги становятся созалогодателями, квартира остаётся в залоге;
- Согласие банка на изменение кредитного договора — обязательно. Изменить график платежей, разделить долг на двух самостоятельных заёмщиков (вместо солидарных созаёмщиков), вывести одного из договора — всё это возможно только с банком, не в суде.
Поэтому суд в деле о разделе ипотечной квартиры обычно привлекает банк как третье лицо без самостоятельных требований — чтобы банк знал о деле и мог высказать позицию.
Варианты раздела
1. Продать с согласия банка и поделить деньги
Самый чистый вариант. Супруги договариваются о продаже, получают согласие банка, продают, погашают остаток долга из выручки, остаток денег делят пополам. Минус — нужно согласие на продажу обеих сторон.
2. Один выкупает долю другого
Один супруг остаётся в квартире и берёт на себя долг, выплачивая другому компенсацию его доли. Стоимость рассчитывается так: рыночная цена квартиры минус остаток долга, разделить пополам. В большинстве случаев одному супругу приходится оформлять новый ипотечный договор — для рефинансирования и одновременного выкупа доли.
3. Совместно платить дальше
Если ни на продажу, ни на рефинансирование стороны не идут — оставить квартиру в общей долевой собственности и продолжать платить ипотеку совместно. После погашения — разделить квартиру или продать. Минус — длительная финансовая взаимозависимость с бывшим супругом.
Тот, кто платит ипотеку из личных средств после прекращения семейных отношений, вправе требовать компенсации с другого супруга пропорционально его доле в обязательстве.
Маткапитал и доли детей
Если в погашение ипотеки направлены средства материнского капитала, у детей возникает право на долю в части жилья, оплаченной этими средствами. По позиции Обзора судебной практики Президиума ВС РФ от 22.06.2016 доли супругов и детей в этой части определяются исходя из равенства долей родителей и детей в средствах маткапитала, а не на всю стоимость жилья.
При разделе суд обязан выделить доли детям — даже если жильё было оформлено только на одного супруга и обязательство о выделении долей нотариально не было исполнено. Это особенно важно для последующей продажи: продажа жилья с долями несовершеннолетних возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.