Что считается общим в ипотечной сделке
Квартира, купленная по ипотеке в браке, — общее имущество супругов, независимо от того, на кого оформлен договор купли-продажи и кто из супругов является основным заёмщиком (п. 1, 2 ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ). По общему правилу доли при разделе признаются равными (п. 1 ст. 39 СК).
Параллельно с квартирой остаётся кредитный договор с банком — общее обязательство супругов. По п. 3 ст. 39 СК общие долги распределяются пропорционально присуждённым долям: если квартира делится поровну, и долг делится поровну. Чтобы суд признал кредит общим, нужно доказать, что он брался на нужды семьи; в стандартной ситуации, когда оба расписались в договоре, общность подразумевается.
Согласие банка
Этот вопрос часто понимают неверно. По устойчивой позиции Верховного Суда РФ:
- Согласие банка на сам раздел квартиры не требуется. Раздел не прекращает залог — после раздела бывшие супруги становятся созалогодателями.
- Изменить условия кредитного договора суд без согласия банка не вправе. График платежей, состав созаёмщиков, разделение долга на двух самостоятельных заёмщиков — всё это возможно только по соглашению с банком.
На практике это означает: суд разделит квартиру и долг пропорционально долям, но платить продолжат оба супруга по старому графику, пока не договорятся с банком о новых условиях. Банк привлекается как третье лицо без самостоятельных требований.
Варианты раздела
1. Продать с согласия банка и погасить долг
Самый чистый вариант. Супруги договариваются о продаже, получают согласие банка, продают квартиру, погашают остаток ипотечного долга, остаток денег делят пополам. Если квартира в цене выросла — это плюс; если упала ниже остатка долга — продажа невозможна без доплаты.
2. Один выкупает долю другого
Один супруг остаётся в квартире и берёт на себя долг, компенсируя другому стоимость его доли. Стоимость рассчитывается так: рыночная цена квартиры минус остаток долга, разделить на два — это рыночная стоимость доли «чистая». Чаще всего одному супругу приходится оформлять новый кредит — для рефинансирования и одновременного выкупа доли. Банк должен согласовать новые условия.
3. Совместно платить до выплаты, потом продать
Если ни на продажу, ни на рефинансирование стороны не идут, можно оставить квартиру в общей долевой собственности и продолжать платить ипотеку совместно. После погашения — разделить квартиру или продать. Минус — длительная финансовая взаимозависимость с бывшим супругом.
Тот, кто платит ипотеку из личных средств после прекращения семейных отношений, вправе требовать компенсации с другого супруга пропорционально его доле в обязательстве.
Ипотека, оформленная до брака
Квартира, купленная по ипотеке до брака, формально личное имущество того супруга, кто её приобрёл (ст. 36 СК). Но картина усложняется, если в браке за счёт общих средств:
- Погашалась часть ипотечного долга — второй супруг вправе требовать компенсацию пропорционально выплаченной в браке части. Это денежное требование, а не право на долю в квартире.
- Делались вложения, значительно увеличивающие стоимость (капитальный ремонт, реконструкция, перепланировка) — суд может признать квартиру совместной собственностью полностью (ст. 37 СК, абз. 2 п. 1 ст. 256 ГК).
Для подтверждения нужны: выписка по ипотечному кредиту с платежами в период брака, договоры подряда, чеки на стройматериалы, справки о доходах семьи в это время.
Материнский капитал
Если в погашение ипотеки направлены средства материнского капитала, у детей возникает право на долю в части жилья, оплаченной этими средствами. По позиции, закреплённой Обзором судебной практики Президиума ВС РФ от 22.06.2016, доли супругов и детей в этой части определяются исходя из равенства долей родителей и детей в средствах маткапитала, а не на всю стоимость жилья.
При разделе суд обязан выделить доли детям — даже если жильё было оформлено только на одного из супругов и обязательство о выделении долей нотариально не было исполнено. Ипотечное обременение не препятствует выделению долей детям; согласие банка для этого не требуется. На практике после раздела квартира окажется в общей долевой собственности супругов и детей в пропорции, зависящей от соотношения «общие средства / маткапитал».
Это особенно важно учитывать, если планируется продажа жилья после раздела — продажа с долями несовершеннолетних возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.
Что обычно идёт через суд, а что — нет
| Вопрос | Где решается |
|---|---|
| Доли супругов в квартире | Суд (или соглашение) |
| Распределение остатка долга | Суд (пропорционально долям) |
| Изменение графика платежей | Согласие банка |
| Перевод долга на одного из супругов | Согласие банка |
| Продажа квартиры | Согласие банка |
| Выделение долей детям (маткапитал) | Суд (без согласия банка) |